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FRAIS DE NOTAIRE

08/12/2017

FRAIS DE NOTAIRE

Les frais de notaire dans l’immobilier neuf

 
   Lors de la vente d’un bien immobilier, vendeur et acquéreur signent un acte authentique devant un notaire. Les frais de notaire désignent tous les frais et prestations engendrés par cet acte.
 
   Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire comprennent la rémunération du notaire, les émoluments, les frais divers, les droits de mutation foncière et la publicité foncière.
   Différents sites web proposent aujourd’hui des outils permettant de calculer les frais de notaire automatiquement. Attention aux résultats de ce type de calculettes. Ils sont souvent approximatifs. Nous verrons qu’il existe de nombreux aléas pouvant réduire ou augmenter ces frais.
 
On notera que le notaire est obligé de rendre public les prix TTC détaillés de toutes ses tarifications
 

Les honoraires du notaire

   Les frais de notaire comprennent notamment ses honoraires, qui sont des actes non tarifés par le pouvoir réglementaire. Ils ne sont donc soumis à aucun barème. Le notaire est libre de fixer les tarifs qu’il désire. Il doit toutefois se conformer aux recommandations de l’article L. 444-1 du Code de Commerce : « Les honoraires rémunèrent ces prestations, ils tiennent compte, selon les usages, de la situation de fortune du client, de la difficulté de l’affaire, des frais exposés par les professionnels concernés, de leur notoriété et des diligences de ceux-ci ».


   Les frais de notaire comprennent également les émoluments. Ce sont les sommes perçues par le notaire en contrepartie de ses prestations.
 
 

Les émoluments proportionnels

   Les émoluments proportionnels sont notamment mis en pratique lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Les frais d’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur (article 1593 du Code civil). Cependant, le vendeur peut accepter de les payer. Dans ce cas, le prix est dit « acte en mains » ou « contrat en mains ».
   Les tranches et taux applicables aux ventes de droit commun sont les suivants :
Montant    Taux
De 0 à 6 500€    3,945%
De 6 500 à 17 000€    1,627%
De 17 000 à 60 000€    1,085%
Plus de 60 000€    0,814%
Les émoluments sont calculés successivement en fonction de chaque tranche.
Exemple pour l’achat d’un logement neuf au prix de 100 000 € :
1.    – 6500 x 3,945% = 256,43 €
2.    – (17 000 – 6500) x 1,627% = 170,84 €
3.    – (60 000 -17 000) x 1,085% = 466,55 €
4.    – (100000-60000) x 0,814% = 325,6 €
5.    – Total : 256,43 + 170,84 +466,55 +325,6 = 1219,42 €
 
 

Les émoluments fixes

L’arrêté du 26 février 2016 réglemente les émoluments fixes selon leur catégorie. Ils peuvent être préalables ou postérieurs à l’acte notarié.
Voici quelques exemples d’émoluments concernant l’achat d’un logement neuf, ainsi que leurs tarifs :
Prestation n°179 :
Paiement à des entrepreneurs des fonds versés par des organismes de crédit  
 Emolument :7,69 €
Prestation n°180 :
Ensemble des demandes de documents cadastraux, notamment l’extrait cadastral, le document d’arpentage et les formulaires de division de parcelle    Emolument :11,54 €
Prestation n°182
Vérification du respect des dispositions de l’article L. 711-2 du code de la construction et de l’habitation dans le cadre de l’élaboration de l’acte authentique mentionné au premier alinéa de l’article L. 711-5 du même code  
 Emolument :15,38 €
Prestation n°187
Notification nécessaire à la purge d’un droit de préemption (par notification)  
 Emolument :38,46 €
Prestation n°188
Réquisition de publication ou de mention en matière de publicité foncière    Emolument :19,23 €
 
La somme des émoluments ne peut excéder 10% de la valeur du bien et ne peut pas être inférieure à 90€.
 

 

Les frais et débours


   Les frais de notaire comprennent également ce que l’on nomme « frais et débours ». Les “frais” sont définis par le décret du 26 février 2016 comme étant des « dépenses engagées par le professionnel pour la réalisation d’une prestation ». Quant au terme « débours », il représente la « somme avancée par le professionnel pour le compte du client pour la réalisation d’une prestation ».
 
   Ces sommes rémunèrent les différents intervenants nécessaires à la procédure d’acquisition d’un bien immobilier neuf. Ce sont les organismes fournissant les documents d’urbanisme, l’extrait cadastral, la publication de vente, le géomètre, les experts, etc.
Le plus souvent, le calcul des frais ne relève pas de l’application d’un barème établi par le pouvoir réglementaire.  
 
   La TVA appliquée lors de l’acquisition d’un logement neuf
Rappelons tout d’abord qu’une construction s’inscrit dans la catégorie des “immeubles neufs” si celle-ci a été achevée depuis moins de cinq ans, que ce soit une construction neuve, une reconstruction ou une remise à neuf.

Le taux de la TVA s’élève à 20% si le vendeur est assujetti. Il est réduit à 5,5% dans les quartiers prioritaires


   Les droits de mutation sont dénommés DMTO, c’est-à-dire Droits de Mutation à Titre Onéreux.
Ils regroupent les droits d’enregistrement et la publicité foncière. Cette dernière permet au public d’être informé de la situation juridique des constructions par le moyen du fichier immobilier. Celui-ci est tenu par les administrateurs des finances.
 
L’article 683 du code général des impôts (CGI) prévoit que les actes qui constatent des mutations d’immeubles à titre onéreux, soient soumis à une taxe de publicité foncière et à un droit d’enregistrement. C’est le département qui perçoit cette taxe et ce droit.
 
Des taxes additionnelles au profit des communes, des départements et de la région d’Île-de-France, viennent également s’ajouter à la taxe de publicité foncière ou au droit départemental d’enregistrement. L’article 1647v du CGI permet notamment à l’État de percevoir 2,14 à 2,37% du montant de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement perçus par le département.
 
La mise en œuvre des droits de mutation dans l’immobilier neuf et les terrains constructibles

   Le taux commun des droits de mutation est de 5,8%. Il est appliqué dans presque tous les départements français, à toutes les transactions à titre onéreux, que ce soit des aliénations classiques, viagères ou aux enchères.

Si l’acquéreur n’est pas soumis à la TVA, il est tenu de payer des droits de mutation au taux normal. Mais si l’achat supporte la TVA, l’acquéreur devient redevable d’une taxe de publicité foncière au taux du 0,715% du prix de vente.
 

Les frais de notaire divers liés à un projet de construction

 

Les frais de notaire liés au crédit immobilier


   Si vous empruntez pour financer la construction d’une maison neuve, la banque requerra une garantie. Elle peut prendre la forme d’une hypothèque, qui est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier. Mais elle peut aussi être une inscription de privilège, que l’on dénomme « Inscription de privilège de prêteur de denier ». Dans les deux cas, le notaire doit établir cette garantie et l’envoyer au service des publicités foncières.
 
Le calcul des émoluments du notaire en cas d’hypothèque suit le tableau ci-dessous. Il est fondé sur le nouveau barème (en vigueur depuis le 1er mai 2016) établi pour les frais de notaire.
Tranches d’assiette    Taux applicable
 
De 0 à 6 500€    3,945 %
De 6 500 à 17 000€    1,627 %
De 17 000 à 60 000€    1,085 %
Plus de 60 000 €    0,814 %
Une hypothèque va également engendrer les frais supplémentaires suivants :
1.    Les émoluments de formalités versés au notaire.
2.    Les frais de copies exécutoires, qui permettent à la banque de s’adresser à un huissier en cas de poursuite.
3.    Les frais de publication de l’acte au bureau des hypothèques.
4.    La contribution à la sécurité immobilière, qui s’élève à 0,1 % du prix du bien immobilier.
Les frais de notaire liés à l’achat d’un terrain constructible
 

Les frais de notaire liés aux documents d’urbanisme

   Des frais et débours sont également à prévoir pour les demandes de documents d’urbanisme que le notaire doit effectuer, même si l’organisme chargé de leur délivrance le fait sans frais :
1.    Le certificat d’urbanisme ou note de renseignements : il informe sur les règles d’urbanisme applicables au bien.
2.    Le certificat d’alignement individuel par rapport à la voie publique : il prend la forme d’un acte par lequel l’administration indique les limites précises du domaine public routier (État, départements, communes).
3.    Le certificat de carrières : il renseigne sur la situation du bien au regard des risques du sol et du sous-sol.
4.    La situation du bien en ce qui concerne le droit de préemption urbain.
5.    L’extrait cadastral : il référence l’adresse cadastrale du bien sur le fichier immobilier tenu au service de la publicité foncière.
Le droit de préemption urbain pour l’achat d’un terrain
 
   Le notaire ne peut jamais signer un acte de vente avant d’avoir purgé le droit de préemption urbain, qui concerne les terrains constructibles. Au sujet d’un projet situé au milieu d’une zone de préemption, le notaire doit envoyer à la commune une déclaration d’intention d’aliéner. Cette déclaration est une simple information de la transaction immobilière envisagée. Il lui laisse alors deux mois pour décider si elle veut préempter. Cette formalité engendre des frais que l’on appelle “purge du droit de préemption”. L’émolument de sa notification se monte à 38,46€.
Les droits de préemption sont nombreux. Voici une liste de quelques-uns d’entre eux :  
1.    Le droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD).
2.    Le droit de préemption dans les espaces naturels et sensibles.
3.    Le droit de préemption du titulaire d’un bail rural.
4.    Le droit de préemption de la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural).
5.    Le droit de préemption urbain.
6.    Le droit de préemption du locataire.
Les autres informations vérifiées par le notaire pour l’achat d’un terrain à bâtir